Při koupi staršího domu si ověřte vlastnictví pozemku

Až do konce roku 2013 platilo, že vlastník stavby nemusí být totožný s vlastníkem pozemku. Až od 1. ledna 2014 zavedl nový občanský zákoník změnu, která konstatuje že "povrch ustupuje půdě". To znamená, že stavba se automaticky stává součástí pozemku a vlastník pozemku tak automaticky vlastní i stavbu na pozemku stojící. Ovšem u pozemků a staveb, které vznikly před rokem 2014, se situace nezměnila. Proto je třeba při koupi domu postaveného do konce roku 2013 si s určitostí zjistit, zda vlastník stavby je i vlastníkem pozemku.

Samozřejmě že zvláště pro rodinné domy není praktické, aby někdo jiný vlastnil pozemek a někdo jiný dům, který na tomto pozemku stojí. Ovšem dříve to tak prostě bylo a zákon situaci změnil, ale nemohl nařídit, aby se vlastníci pozemku i domu sjednotili. A tak je tomu u mnoha nemovitostí dodnes.
Důvody, proč se stavělo na cizím pozemku, mohly být různé. Například si děti postavily nový rodinný dům na zahradě, zatímco rodiče stále užívali dům původní. Pokud ovšem nedošlo k rozdělení pozemku, tak ten celý vlastní stále rodiče. Problémy mohou nastat například tehdy, pokud rodiče chtějí svůj dům prodat cizí osobě, darovat jinému z dětí, či při dědickém řízení. Jelikož však cílem zákonodárce je tento stav postupně vytlačovat, jsou oba vlastníci (stavby i pozemku) vázáni vzájemným předkupním právem. Pokud by tak vlastník stavby chtěl stavbu prodat, musí ji nejprve nabídnout vlastníkovi pozemku, a naopak.
Ovšem nemusí to být právě rodinný dům. Na cizím pozemku, který jste pronajali například pro pěstování plodin, chov včel a podobně, si může nájemce postavit například malou chatku, kůlnu, dílnu a podobně. Pokud bude chtít vlastník pozemek s takovou cizí stavbou prodat, nebo ho dokonce prodá bez vědomí nájemce, může nový vlastník požadovat okamžité odstranění stavby, aby mohl pozemek využít dle svých potřeb. Jestliže tedy plánujete koupit pozemek a stojí na něm cizí stavba, je třeba, aby prodávající objasnil, jakým právem tato cizí stavba na jeho pozemku stojí.
Má-li někdo pronajatou například zahradu a postavil si tam skládek na zahradnické nářadí, je potřebné, aby si kupující nebo jeho realitní makléř ověřil nájemní smlouvu a souhlas stávajícího vlastníka se stavbou. Případně, jaká je smluvní dohoda v případě ukončení nájemní smlouvy. Pokud je to totiž stavba takového charakteru, zřejmě se nebude kupujícímu hodit a bude požadovat její odstranění.
Náleží ale nájemci náhrada za investice vložené do takové stavby? Podobným případem se zabýval i nejvyšší soud a pro nájemce nejsou jeho výsledky právě příznivé. Zvláště pokud se jedná o ústní domluvu typu "tak si ten skládek tady postavte…"
Podle vyjádření soudu totiž v případě, že "vlastník stavby měl právo umístit stavbu na cizím pozemku pouze dočasně (např. na základě nájemní smlouvy nebo případně prostého souhlasu vlastníka pozemku), po ukončení nájemní smlouvy neoprávněně zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku. Vlastník pozemku se pak v takových případech může vůči vlastníku stavby domáhat odstranění stavby ze svého pozemku, a to i soudní cestou." To ovšem znamená pro nového vlastníka pozemku zbytečné komplikace, a tak lze jen doporučit, aby vztah s nájemcem ukončil dosavadní vlastník a ten také vyřešil případnou likvidaci nájemcovy drobné stavby.
Dočasné stavby však mají v občanském zákoníku výjimku a mohou být – ovšem se záměrem dočasnosti – postaveny na cizím pozemku i dnes. Přitom se nestávají součástí pozemku, nýbrž jsou samostatnou věcí a mohou být ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku. Dočasná stavba může být vhodným řešením například v situaci, kdy stavebník má v úmyslu postavit na pozemku stavbu pouze na určitou dobu, avšak nechce nebo nemůže právě v té chvíli (nebo vůbec) koupit pozemek. V takovém případě mají obě strany možnost uzavřít mezi sebou např. nájemní či pachtovní smlouvu, v níž bude ujednáno, že stavba bude na pozemku stát pouze určitou dobu a že vlastníkem stavby bude právě stavebník. Právníci majitelům pozemků však tuto praxi nedoporučují.
Podle advokáta Jiřího Havlíka není vždy situace jednoduchá, zejména pokud je stavba umístěna na cizím pozemku již dlouhou dobu. V takových případech může být komplikované z historických dokumentů zjistit, jaký právní stav panoval mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby v době výstavby, případně následně během užívání stavby. Jestliže tedy zvažujete nákup pozemku zastavěného cizí stavbou, nebo nákup stavby na cizím pozemku, konzultujte celý postup s advokátem nebo realitní kanceláří, která má s řešením podobných situací dostatek zkušeností.

Zdroj: www.realitycechy.cz